★メイショウ通信★
最新賃貸経営情報「ゲストハウス」
〜コミュニティを付加価値にした賃貸住宅〜

昨今の経済情勢低迷の中、空き物件を再生する手段として「ゲストハウス」に注目が集まっています。
ゲストハウスとは一つの家やマンションなどを複数の人にシェア（共有）して貸し出す形態で、シェアハウスとも呼ばれています。当社では友人同士のルームシェアと区別する意味も含めてゲストハウスとして運営しています。
ゲストハウスの建物内はキッチンやシャワールーム、トイレなどを共同で使う「パブリックスペース」と独立した個室の「プライベートスペース」で構成されています。
かつては学生や外国人の利用者が中心だったこのゲストハウスも経済情勢が影響して20代・30代の若い社会人の入居者層が急速に増え、今、新しい賃貸ビジネスとして成長しています。
ゲストハウスを紹介するＷＥＢサイトの「ひつじ不動産」の調査によると入居者の７割が女性で、その多くは２０代後半の社会人だそうです。関東エリアでは新宿くや文京区・台東区と並んで大田区もゲストハウスの需要が多く、1990年代から現在に至るまで需要が伸びているようです。
■ゲストハウスの入居者にとってはコストとコミュニティが重要
入居者側からみたゲストハウスには、主に４つの魅力があります。
1）費用が安い
2）入退去が簡単
3）入居者どうしのコミュニケーションが広がる
4）一人暮らしより安心感がある
なかでも入居者同士でコミュニケーションのあるライフスタイルが単身の社会人層に幅広く受け入れられています。特に適度な距離感を保った上でのコミュニケーションに都会での一人暮らしと比べて安心感を感じるそうです。その反面、居住者間のトラブルも注意が必要なので入居者選定では普通の賃貸住宅以上の配慮が必要です。収入面などの入居審査に加えて他の入居者とのバランスを考えた選定が必要なのです。男女比や年齢を含めた現入居者との相性も考慮した入居者選定がゲストハウスのコミュニティ形成のポイントとなるのです。
■事業主のメリットは高い収益力
次に事業者側からみたメリットは次に掲げる３点です。
1）収益性の高さ
2）安定性
3）投資コストの軽減
メリットの１番は１Ｋ賃貸などと比較した収益性の高さです。ゲストハウスは物件を小分けにして入居者に貸す方式なので、１部屋ごとでは少額でもより多くの総賃料収入を得ることが期待できます。例えば当社では京浜急行本線梅屋敷駅徒歩5分の物件を13室のデザイナーズゲストハウスとして運営しています。この物件で通常の１Ｋを作った場合では7室となり賃貸収入は月額52.5万円（1室7.5万円）ですが、ゲストハウスで運営すると13戸で月額72.8万円（1室5.6万円）の賃貸収入を得ることが可能です。運営コストは違いますが、月間20.3万円（38.6％）も賃貸収入が上がりました。
２つ目のメリットは空室リスクの分散による不動産賃貸業としての安定性です。１Ｋで運用するよりも多くの入居者と契約するため、同時に全員がいっせいに退去する可能性が少なく、全体の空室リスクを軽減できます。また、退去してからの清掃も簡単に済むので、空室期間をより短くできます。
３つ目のメリットは投資コストの軽減です。ゲストハウスでは部屋数は増えますが、水廻り設備がひとつですのでその分の建築費をおさえることができます。先程の例でご紹介した梅屋敷の物件では13戸に対してキッチン1つ、トイレ2つ、シャワールーム2つですので7室にユニットバス等を設置する場合と比較すると大幅に改修費用を抑えることができました。
■ゲストハウスのもう一つの魅力
もともとゲストハウスは既存賃貸住宅の共同生活から発展しましたので、物件の規模や立地に合わせて様々な運用企画ができます。2世帯だけの小規模なものから20人以上が共同で生活する大規模なものまであります。運用も自主管理のものや管理会社が会社や学校の寮のように管理するタイプもあります。
その意味でも、ゲストハウスは事業主体の工夫次第で幅広く運用できる空室対策ともなります。また、新規で建物を建てる場合の有効な土地活用としても期待できます。