オーナーズ倶楽部通信
 

平成１８年１２月４日発行　Vol.10
 
テキスト ボックス: 原状回復費用問題について 　今月はいつも最後に悩まされる原状回復の費用負担について新聞の記事や、実際の業務で携わり事例を元にレポートしたいと思います。 　原状回復費用をオーナーさん・入居者さんのどちらが負担するのか…この点について考えるには「そのキズ・汚れがどのような理由・原因で付いたものなのか」という点を考察する事が重要ではないかと思います。 　２００４年２月に制定された原状回復に関するガイドラインでは、キズ汚れの原因と理由を４種類に分類しています。 ① 通常に生活しても発生すると考えられるもの（経年変化・通常損耗） ② 古くなった設備を取り替えるなど建物の価値を向上させる修繕に際し発生するもの ③ 入居者の住み方・使い方で発生したり テキスト ボックス: 今月号について ● 今月は年末年始のお知らせ ● 新店舗開店のお知らせ ● 入れ替えシーズン直前特集としまして原状回復費用の費用負担についてのレポート ● 奥野先生のコーナーも通常通りです。 ※字ばかりですが宜しく御願いします
テキスト ボックス: しなかったりすると考えられるもの ④　①により発生したもので、その後手入れや掃除などの入居者の管理が不十分でキズや汚れが発生・拡大したと考えられるもの ①と②についてはオーナーが負担するもの、 ③と④については入居者が負担するもの、 （負担すべき費用の検討が必要になる） としています。 （賃貸住宅新聞十一月二十日号より） 　 しかし見ての通り、注意しないといけないのは、入居者さんが起因すると思われる③と④であってもガイドラインや解説の新聞でも「入居者が負担すべきである」とは言い切っていないんです。（赤字にあえてしました。） 　つまりこのガイドラインを読めば読むほど厳密に解釈すると事実上原状回復を入居者に負担させることは不可能と受け止められます。 　しかし実際の契約では、ある一定以上のレベルを超えるキズや汚れは入居者に負担して貰う、という契約内容が多いのが現状です。 ガイドラインには法的な強制力がないのでこうした契約があるが、いざ精算時にはその強制力のないガイドラインを盾に入居者さんは話してきます。 この矛盾ある二つの見解を、事例を基に検証してみたいと思います
テキスト ボックス: では事例として床（フローリング・ＣＦ・カーペット等）のキズについてガイドラインをもとにどう判断するか考えて見ましょう。 　家具を置いていた事により生じたへこみ・跡はどうでしょう？ ＣＦ・カーペットでよく見られますが、この場合は最初に書いた①に当てはまります。生活する以上ベットや家具は生活必需品になり、それを置いて出来たへこみはどうしても付いてしまうものだからです。 　しかしその家具によるキズでも引越やお部屋の模様替えをやろうとして出来たものなら③になるんです。 　家具移動の際に注意していれば防げるキズと判断するからです。 　また同様に③に該当するのが、最近特に多くなっているものです。 パソコンを使う方が増えているせいでも有りますが、キャスター付きの家具・椅子等によるフローリングのへこみやキズです。 　キャスターでへこみやキズが発生するのは容易に予測できます、入居者はそれを防ぐ為に注意する義務（善管義務）があるのです。 　ではカーペットにジュースやコーヒーなどをこぼした事により出来たシミやカビはどうでしょう？ 　答えは④です、入居者さんがすぐに清掃等の処置を取っていれば防げたと考えられます。 　このように、単に「フローリングにキズが付いた」だけではなく「どのような理由でキズがついたのか」「入居者がそのキズがつくのを防ぐことは可能だったのか」といった点までふまえないと、原状回復の費用負担をめぐる問題については、すっきりとした解決はできない。 　めまぐるしく時勢の波は変わっています。これが正しいとか悪いというルールが
テキスト ボックス: 具体例として 「築十五年の建物の外壁を全面タイル張りにリフォームしその費用が三百万円かかった場合」、新築当時の外壁仕様が吹き付けだった時には価値を高めるもので耐久性を益すと判断され固定資産として減価償却しなければならないが新築当時の外壁仕様が元々全面タイル張りだった場合は元々合ったものを直す分としてその費用である三百万円は一括で経費になります。 　単に修繕費の金額が大きい小さいだけで判断されていた人は次回からこのことを思い出して実行してみてください。 テキスト ボックス: 務的に裏目になってしまう。　このような経験をされた大家さんは少なくはないはずです。 　この問題を解決するポイントは修繕費が一括で経費になるか固定資産とみなされて規定された耐用年数をかけて減価償却することになるかの見極めが大切です。 ｢勝ち組大家さん｣になるには次にあげる修繕テクニックを身に付けることが必要です。まず一つ目は【修繕費を一括で経費にする正しい知識】を身に付けることです。 次に、【修繕費そのものの計画を立てて経費で積み立てる方法】を使うことです。 後者については可能な大家さんと現時点では不可能な大家さんとに区分されますので個別診断が必要になりますのでこの場では前者を解説いたします。 最低この三つは覚えましょう。 ① 二十万円未満か否か？ ② 修繕の周期が概ね三年以内か？ ③ 明らかに価値を高めるもの、または耐久性を増すものか否か？ 解説すると「明らかに価値を高めないもの、または耐久性を益すものでなければ二十万円以上かかっても、修繕の周期が三年以上でも、それは修繕費として一括で経費に出来る」ということです。 具体例として 「築十五年の建物の外壁を全面タイル張りにリフォームしその費用が三百万円かかった場合」、新築当時の外壁仕様が吹き付けだった時には価値を高めるもので耐久性を益すと判断され固定資産として減価償却しなければならないが新築当時の外壁仕様が元々全面タイル張りだった場合は元々合ったものを直す分としてその費用である三百万円は一括で経費になります。 　単に修繕費の金額が大きい小さいだけで判断されていた人は次回からこのことを思い出して実行してみてください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　

 

 

 

 

 

 

 

テキスト ボックス: 無いのが現状です。 　先日も退室立会いにＮＰＯ法人の方を（敷金を取り返すお手伝いをする団体です、インターネットで調べると何団体のございます）同席させてくれないかという入居者さんもいらっしゃいます。 　インターネットでちょっと調べれば敷金返却についてかなりの情報も入ります。 私達はその情報を整理し、学ぶことはもちろんですが、オーナーさまも是非、今まで以上に色々な情報に目を通して頂ければと思います。 追信　また東京都のガイドラインや敷金に関する資料等はご相談下さい。 　　　　　　　　　　　（管理部　山口） ちなみにタバコのヤニ汚れの解釈は？ 　「入居者が部屋中ヤニで黄色くなっている。壁紙の貼り替え費用やクリーニング代を負担させることは可能か？」という悩みをお持ちのオーナーも少なくないでしょう。 　この点についてガイドラインでは「喫煙行為そのものは、建物の用法違反や善管注意義務違反には当たらない」としています。 　つまり、タバコのヤニ汚れは通常損耗という解釈にある。 　ただし、これも程度問題で「通常のクリーニングでは除去出来ない程度のヤニは通常損耗とはいえず上記④に該当すると考えられる」とガイドラインでは解釈している。 　とは言うものの「通常のクリーニングとは何か」という点があいまいであり、オーナーと入居者との間でトラブルになる可能性もあります。 　現実に入居者の費用負担とするのは難しいものがあるだろう。 （賃貸住宅新聞十一月二十日号より）