オーナーズ倶楽部通信
 

平成１８年5月2日発行　Vol.5
 
テキスト ボックス: 　市場動向について　 　　　　　　　 　　　　　開発事業部　赤澤　伸吾 　　 　　不動産屋で言う繁忙期という期間が終わり今年募集させて頂いた新築物件もまもなく満室になりそうです。 　私の業務は新しいオーナー様とこれからお仕事をさせて頂くために日夜活動をさせて頂いております。 　その中で今回は現在の蒲田駅周辺の事情をまとめてみました。 ご存知のオーナー様もいらっしゃるかと存じますが、不動産証券化に伴う投資物件が今やブームとなっております。 蒲田においても来シーズンに完成するファンド系物件が現在確認出来た数 テキスト ボックス: 　ほんのご挨拶 眩しいばかりに咲いていた桜木もあっという間に花は散り、新入生のようにはつらつとした緑の新葉を伸ばす時期となりました。 ５月号は当社スタッフの近隣市場レポート、賃貸に関連する法律の改正、ＦＰの先生のコラムというラインナップとなっております。

 

 


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

テキスト ボックス: は十五棟、部屋数にして８００戸。すべてシングルタイプ（単身向け）。 （今データは個人家主様物件と２０戸以下の物件は調査から除外しました。 また、調査範囲はJR京浜東北線「蒲田」駅五分圏内に絞りました。） 特筆すべき事は蒲田五丁目・四丁目だけで５３０戸（調査しきれていない解体中の物件二棟）と集中しておりました。 すべて大手不動産会社あるいはデベロッパーが建築主となり、ファンドとして運用・一棟売り・分譲するということです。未調査分を含むとおそらく１０００戸を超えると思われます。 蒲田だけでこれだけ戸数が増えますと、全体的に運用利回りが低下し、投資としての魅力は薄れてきます。 結局、ファンドがけん引した地価上昇に、これからは自らが苦しむ図式が明らかになって来ております。 今現在迄のファンド物件入居状況は苦戦しているという話しまだ聞えていませんが、一部では、礼金敷金更新料を無料にし、審査せずに即入居、仲介会社に広告宣伝費を払って決めてもらう等で、なんとか凌いでいるというところもあるようです。　　　（次号につづく）
５月号
テキスト ボックス: ○ 改正商法 新会社法について 平成十八年　五月　一日　施行 商法改正に伴い、従来の商法の中で会社法の部分が削除され新たに会社法として新設されました。 　主だった改正点の概要は ① 株式会社と有限会社を一つの型の株式会社として統一 　　　会社の機関に関する設計も大幅に柔軟化され株式会社とは別に有限会社を設ける意味が無くなったため、一つの「株式会社」に統合することとし、施行後は、有限会社を設立することはできなくなりました。 ② 設立時の出資額規制の撤廃 　　　施行後は、株式会社は１円から設置することが可能となりました。但し、設立の際に登録免許税を納付する必要、定款の認証費用や印紙税必要、その点は注意する必要があります。 ③ 類似商号規制の廃止 　　　同一市町村内においても自社と同じ商号を用いる会社が出てくる可能性が生じてきます。 これは一部ですが、詳しい資料等 のお問い合わせは管理部山口までご連絡下さい。
テキスト ボックス: 具体例として 「築十五年の建物の外壁を全面タイル張りにリフォームしその費用が三百万円かかった場合」、新築当時の外壁仕様が吹き付けだった時には価値を高めるもので耐久性を益すと判断され固定資産として減価償却しなければならないが新築当時の外壁仕様が元々全面タイル張りだった場合は元々合ったものを直す分としてその費用である三百万円は一括で経費になります。 　単に修繕費の金額が大きい小さいだけで判断されていた人は次回からこのことを思い出して実行してみてください。 テキスト ボックス: 務的に裏目になってしまう。　このような経験をされた大家さんは少なくはないはずです。 　この問題を解決するポイントは修繕費が一括で経費になるか固定資産とみなされて規定された耐用年数をかけて減価償却することになるかの見極めが大切です。 ｢勝ち組大家さん｣になるには次にあげる修繕テクニックを身に付けることが必要です。まず一つ目は【修繕費を一括で経費にする正しい知識】を身に付けることです。 次に、【修繕費そのものの計画を立てて経費で積み立てる方法】を使うことです。 後者については可能な大家さんと現時点では不可能な大家さんとに区分されますので個別診断が必要になりますのでこの場では前者を解説いたします。 最低この三つは覚えましょう。 ① 二十万円未満か否か？ ② 修繕の周期が概ね三年以内か？ ③ 明らかに価値を高めるもの、または耐久性を増すものか否か？ 解説すると「明らかに価値を高めないもの、または耐久性を益すものでなければ二十万円以上かかっても、修繕の周期が三年以上でも、それは修繕費として一括で経費に出来る」ということです。 具体例として 「築十五年の建物の外壁を全面タイル張りにリフォームしその費用が三百万円かかった場合」、新築当時の外壁仕様が吹き付けだった時には価値を高めるもので耐久性を益すと判断され固定資産として減価償却しなければならないが新築当時の外壁仕様が元々全面タイル張りだった場合は元々合ったものを直す分としてその費用である三百万円は一括で経費になります。 　単に修繕費の金額が大きい小さいだけで判断されていた人は次回からこのことを思い出して実行してみてください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 

テキスト ボックス: ○改正消防法について 平成十八年　六月　一日　施行 消防法第９条の２が改正されました。簡単に内容について説明致しますと施行日以降に建築する建物については火災報知器の設置が義務つけられます。 （東京都は平成一六年十月よりすでに義務化済） 今回の一番の注意点は現在既に完成している既存住宅については平成二十二年四月一日以降設置が義務化されます。 現在所有の物件もしくは、ご自宅で火災報知器が未設置のオーナー様は時間的にはまだ余裕はございますがそろそろ準備してみてはいかがでしょうか。 調べたところ従来は電源が必要なタイプの報知器が主流でしたが、最近は長時間（８年位）継続使用出来る電池式の報知器もかなり普及して来ているようです。 施工も簡単に出来ますので現在設置して無い物件や設置後期間の経過した物件にも有効では無いかと思いましたのでこの機会にご検討下さい。 尚、詳しいお問い合わせは管理部山口までご連絡下さい。