テキスト ボックス: 金利上昇で不動産価格は どうなるの？ 　　　　　　　　（其ノ壱） 株式会社ベネフィット・パートナーズ ファイナンシャルプランナー 　　　　　　　　　　　　　奥野　惠正 今回は金利の上昇が不動産やREITに与える影響について考えてみたいと思います。 その前に、現在不動産の価格がどのようにして市場で決められているかについて学習しておきましょう。 ここに年間の賃貸料収入が100万円の商業用ビル（仮に物件Ａ）があるとします。 　一方で、仮に債券に投資した場合、年間４％の利息収入を得ることが出来たとしましょう。 皆さんなら、物件Ａにいくらの値をつけますか？ ここではお話を単純にするために、ビルのメンテナンス費や減価償却費などは一切考慮しないものとし、当初の賃料収入をずっと受け続ける事ができるとします、また、債券も必ず償還されると考えます。

 

 

 

 


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テキスト ボックス: 以上の前提で考えますと、物件Ａの価格は2500万円となります。 （100万円÷4％＝2500万円） このビルの価格が2500万円より高いと、利回りは４％を下回り皆さんは債券の方を買ってしまいますよね。 一方で2500万円より安いと、債券にくらべ有利に運用できますので買手が多くなり、それだけ物件Ａの価格は高くなります。 結果として、2500万円という価格に収斂してゆくというわけです。 では、仮に今後我が国の金利が上昇し、債券の利回りが５％になったとすると、物件Ａの価格はどう動くでしょうか？ 答えは2000万円（100万円÷５％＝2000万円）に下がってしまいます。 なぜかと言いますと、債券の利回りが上昇したのだから、不動産から得られるリターンもそれだけ高くならなければ投資する人がいなくりますよね。 その結果、不動産の価格は逆に安くなってしまうからです。 　2000万円の不動産が毎年100万円の収益を生めば、収益率は年率５％となり、債券投資から得られるリターンと同じになります。 いかがでしょうか？今後我が国の金利が上昇すると、不動産の価格は下がってしまう事になるわけです。 これでは急いで不動産を手放さなくてはなりませんね。　（次号へ続く）
テキスト ボックス: 退職者のお知らせです 　約３年間、マンスリーマンションで頑張って貰った、メイショウのジャイアン事、中里光国君が実家のある宮城県気仙沼に帰る事になりました。 オーナー様への感謝の一言です。 メイショウエステートに入社して四度目の夏を迎える前に、私事になりますが新たな道を歩こうと動き始めました。 まだまだ至らない部分だらけの自分ですが、これまで多くのオーナー様、社長、先輩、同僚、取引業者の方々に貰った色々な種を咲かせられるよう努力していきます。 約三年間ありがとうございました。 　　　 　 テキスト ボックス: 　本年もゴールデンウィーク休暇を取らせて頂きます。 　期間／５月３日〜７日 　管理物件の緊急時についてはセコムコールセンターにて対応させて頂きます。ご安心下さい。 　
テキスト ボックス: ○今月に開催されます「ご近所おたすけ隊」ご案内を同封させて頂きました。是非ご参加下さい。　　（石川） ○只今、前々より考えております オーナー様との交流会を企画中です。その際には是非ご協力・ご参加お願い致します。ゴールデンウイークお休み致しますが来月もよろしくお願い致します。　　　　　　　　　（山口） 　 　 テキスト ボックス: 　名前はパクリの様で申し訳ございませんが、これは当社の全社員がオーナー様に対してのサービス向上を目標に日夜業務に取り組み半年に一度オーナー様に評価して頂いて表彰し皆が切磋琢磨できる環境創りを目標に行いたいと思います。 非常に前向きなオーナー参加型サービス向上イベントです。 ご協力お願い致します。 　期間／　３月〜９月　（前期） 　　　　　１０月〜２月（後期） 　参加者／　全社員 　採点者／　全オーナー様 　採点方法／　現在準備中です。 ※現在どの様に審査頂くか、基準はどうするか検討しておりますので来月号にて発表させて頂きます。