オーナーズ倶楽部通信
 

平成１８年9月2日発行　Vol.7
 
テキスト ボックス: 今月号について ●今月より当社スタッフによる記事を随時アップして行きます。 　当社の社員による日々の業務をリレー式コラムにて今後続けて行きたいと思いますので、宜しくお願い致します。 　取急ぎ今月は管理部の山口からスタートとなります。 ●また、以前より御協力頂いている執筆陣も通常通りです。 ● お知らせ 来月の予告 　インターネットマンションの壺 　ゴミ置き場パトロールについて 　　　　　　　　　　　ご期待下さい。　 テキスト ボックス: 　お詫びとご挨拶 ７月・８月号に関しましてまたしても穴を開けてしまい申し訳ございませんでした。 お恥ずかしい事ですが、６月中に体調を崩し、山口人生初めての入院という事態になってしまい新聞製作が出来ない状態でした。 ご迷惑をお掛け致しましたオーナー様にはこの紙面を借りましてお詫びすると共に、元気に復帰しましたご報告をさせて頂きます。 今後ともよろしくお願い致します。 　　　　　　　　管理部　山口

 

 

 

 


　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

 

 

テキスト ボックス: 管理物件事件簿 　管理部では、日頃の賃貸物件の運営を円滑に進めるべく業務を行っております。 　やはりオーナーさまが気になる事の一つには入居者さんからのクレームではないでしょうか。 今月は実際に管理させて頂いて降ります物件にて起きた事、またその原因は何だったのかをご報告させて頂きます。 ファイル① 　暑い時期になると必ず起きます。 実は管理部だけでなく当社スタッフが夏になったと感じるのが入居者さんからのこんなクレームの電話です。 「エアコンから水が漏ってます」 　暑い時期になるとこの様な電話が多い日では一日に２・３件ございます。 　ほとんどこのクレームのケースは屋外に排出するべき水が室内へ逆流している為に起きているのが殆んどです。 　何故逆流してしまうかというと、エアコンの内部でゴミが排水菅に詰まってしまい排水出来なくなるという事です。 　最近の入居者さんは窓を開けての通気・換気が少ない事が原因かもしれませ
９月号
テキスト ボックス: んが、どうしてもフィルターに埃や綿ぼこリが溜まると起きてしまうようです。 解決策としましては、ポンプを使ってゴミを吸い取る方法にて解決致します。 改善策は入居者さんへの注意の告知とそれに伴う清掃の実施しかございません。 別紙の案内は今年より実際に使っているものです。 自分が掃除をしないで修理費用が掛かるとなるとやはり気にして少しづつではありますが改善して来ているようです。 しかしゴミ詰まりではないケースはエアコンの設置時にしっかりと排水する為の勾配が取れていませんと新築の建物でも起きてしまいます。 この場合はどうしてもプロの電気屋さんに出動して頂かないと解決できませんのでご注意下さい。 是非ご自宅のエアコンも見てみて下さい。 ファイル② 緊急時の対応策は 先日（八月十四日）に起きました首都圏の大停電事故がございました。 今回様々な事が発生したので報告させて頂きます。 ① オートロックが空かない。 中からは手動にて解除が出来ますが、外からの来客・対応が出来ずに連絡が来ました。 （山口）
テキスト ボックス: また、入居者さんが外に出ようとしたが、慌ててしまいドアの開け方の問い合わせも有りました。 ② 電動シャッターが開かない ちょうど夏休みの朝でしたので外出しようとしていた方、エアコンの効かない部屋なら車の方がという方々からシャッターが開かないという連絡がございました。 個別対応は出来ましたが、今後も起きうる事ですので、考えられる該当物件の入居者さんへは対処方法を連絡する予定です（目標９月中には完了） ファイル③ 水漏れ？ 『晴天にも係わらず洗濯物が濡れている。上から水が漏れている』最初は漏水かと急いで現地に到着しましたが、バルコニーから水が垂れて来ていました。 これはバルコニーの排水の詰まりによるオーバーフローが原因でした　　　　　エアコン同様にバルコニーもなかなか入居者さんは掃除をしてくれません。さらには植栽などを置いている場合は本当につまり易いです。 定期的な清掃を促すように告知する予定（一部始めましたが随時行って行きます・９月完了目標） 上階にお住まいのオーナー様もご注意下さい。　　　　　　　（山口）　　　　　　　　
テキスト ボックス: 具体例として 「築十五年の建物の外壁を全面タイル張りにリフォームしその費用が三百万円かかった場合」、新築当時の外壁仕様が吹き付けだった時には価値を高めるもので耐久性を益すと判断され固定資産として減価償却しなければならないが新築当時の外壁仕様が元々全面タイル張りだった場合は元々合ったものを直す分としてその費用である三百万円は一括で経費になります。 　単に修繕費の金額が大きい小さいだけで判断されていた人は次回からこのことを思い出して実行してみてください。 テキスト ボックス: 務的に裏目になってしまう。　このような経験をされた大家さんは少なくはないはずです。 　この問題を解決するポイントは修繕費が一括で経費になるか固定資産とみなされて規定された耐用年数をかけて減価償却することになるかの見極めが大切です。 ｢勝ち組大家さん｣になるには次にあげる修繕テクニックを身に付けることが必要です。まず一つ目は【修繕費を一括で経費にする正しい知識】を身に付けることです。 次に、【修繕費そのものの計画を立てて経費で積み立てる方法】を使うことです。 後者については可能な大家さんと現時点では不可能な大家さんとに区分されますので個別診断が必要になりますのでこの場では前者を解説いたします。 最低この三つは覚えましょう。 ① 二十万円未満か否か？ ② 修繕の周期が概ね三年以内か？ ③ 明らかに価値を高めるもの、または耐久性を増すものか否か？ 解説すると「明らかに価値を高めないもの、または耐久性を益すものでなければ二十万円以上かかっても、修繕の周期が三年以上でも、それは修繕費として一括で経費に出来る」ということです。 具体例として 「築十五年の建物の外壁を全面タイル張りにリフォームしその費用が三百万円かかった場合」、新築当時の外壁仕様が吹き付けだった時には価値を高めるもので耐久性を益すと判断され固定資産として減価償却しなければならないが新築当時の外壁仕様が元々全面タイル張りだった場合は元々合ったものを直す分としてその費用である三百万円は一括で経費になります。 　単に修繕費の金額が大きい小さいだけで判断されていた人は次回からこのことを思い出して実行してみてください。